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美国楼市现在怎么了

发布时间:2019-11-09 17:45:34

美国楼市现在怎么了?

“市场的青铜法则系列”歇了好久,现在重启,接着来集中探讨人们在市场中交易,为什么老是事不如意,从自利出发却未必能得到自利(或称幸福)的结果?股市和楼市投资者的行为最明显,令人懊恼的错一犯再犯,别人及自己的教训一忘再忘。原因是什么?

上星期,第一张人脑功能地图完整地编制出来了,这标志了这类探索的一个里程碑。比尔·盖茨的小伙伴和老搭档保罗·艾伦为此项工程赞助了5500万美元,所以这项大制作被称作“艾伦人脑地图”。“艾伦人脑地图”及其数据信息库现已向社会公开,让公众免费共享,对人类文明进展的推动将不可限量。

人能成为“万物之灵长”,几乎全是仰仗脑子。以体能和机能论,比人类更占优势的生物多了去了。人脑灰质重量不足四斤,只占人体重的2%,开动起来其耗氧量却达到人所需要氧气的40%。难怪人类在过去四百万年的漫长进化中,大脑重量增加了四倍,直至人脑体积长到母亲骨盆和产道的极限,而其他器官有的反在缩减。“艾伦人脑地图”目前阶段的侧重点,是透彻了解人脑的常态及其共同性状。它发现,任何人的大脑有96%基因完全相同,人类基因高达82%体现在大脑一个器官里。

“艾伦人脑研究所”下阶段计划研究人脑的差异和病变,探索新的药物和疗法,增加对人脑变化的理解,以便增强对自己行为和选择的控制、调整和改正,增进个人的幸福追求和群体的社会效益。无论是这份“人脑地图”,还是计划中的研究,这对于我们认识自己的市场交易行为,不论是投资决策还是个人的抉择,都将提供莫大的帮助。

曾几何时,人们靠臆测和没有信息基础的想象,来武断地划分主观和客观,对立唯物还是唯心,辩分真伪和恶善,往往错到荒唐处犹然不自知的地步。以致人类对自己如何感知世界、人际怎样互动的认知,可以说仍旧处于“青铜世界”的混沌局面,远远落后于人类对自然世界的了解和把握。

这种落后状况不久可望改观。近三十年来,在人类认知科学、脑神经生理学、行为科学和实验心理学的积累,特别是手段和工具的突破跃进,现在又有“人脑航图”的助阵,前沿的研究有可能扎扎实实地运用“科学方法”,对人脑的单一功能、在单个功能区域甚至个别基因的层次上进行有控制的实验,来验证人的行为的真实过程以及受什么驱动。而在以往,人们囿于对自身缺乏认知,或出于自身利益的计较,所表述出来的偏好和倾向同实际的差距巨大,是“极不对称的”。人们的选择、制定出的政策、设计出的目标,因而常有“缘木求鱼”的偏误,甚至备受扭曲和愚弄。

建议说,既然我这段时期回洛杉矶执教,何不结合对美国的就近观察,谈谈美国版“青铜法则”在市场上是如何运作的。确是个好主意。笔者将结合读者关心的几个热题,下几期拟先介绍和分析:美国房市近来的进展和趋势、美国预算大窟窿背后的主要原因、美国式教育下一代的利弊,以及美国各级政府入不敷出的困境。

首先来看美国房地产市场现状。自2006年第三季度高峰期以来,美国房市下挫已过了四个年头。趋势如何,一两年间会不会逆转回升?大家都关心,但确实没有人知道。美国房地产市场相当成熟,信息齐备,界定较准确,分类也够细。但数据背后的含义及其对未来的预兆,却见仁见智。大家都熟知的凯斯—希勒房市指数,是专家和大众一致倚重的,但希勒教授和凯斯博士对今天美国楼市的走向,意见就大不相同。希勒持怀疑态度,认为美国楼市大致上尚未走到谷底,目前的价位还是高于历史平均水平,下行很有空间;而凯斯则乐观得多,虽说表达还很谨慎。他认为市场低迷已有一段时间,新开工建房剧减、现房积压不断出清后,需求在恢复中。因此,如果再不把这些变化纳入购房和投资的考虑中来,未免有错失机会的可能。两位顶级专家对同一现象的不同判断,说明了对不确定的市场本不应该有确定的结论。对于这一点,我们要保持清醒的认识。

房地产如人所说是性质独特的商品,但还是服从市场供求力量影响的基本逻辑的。美国主要都市居住区的房屋,空置的加上待销售的,再加上在建造中的,目前的规模只及2006年高峰期的四分之一。按当时的销售速度,三个月就能卖完;但按眼下的销售平均率,得十个月才能出清库存,即使销售强劲时存货出清的时间约为七到八个月。考虑到市场低迷,开发商的风险顾忌大,而政府机构审批开工许可的时间延长,要恢复到原来的建造规模和速度,不是很容易的事。换句话说,等到市面好转时,增加新房的供应估计不会太顺畅。

下期来谈需求方面的因素。

(作者系美国加州州立大学(长堤)商学院教授,美国华裔教授学者学会(南加州)会长)

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